2025年12月27日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學）在北京舉辦主題為“推動房地產估價高質量發展”的2025房地產估價年會。以下為本次年會嘉賓致辭、演講和對話中的主要觀點：
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長
姜萬榮
中房學副會長，上海財經大學黨委常委、副校長 姚玲珍
以高質量人才培養助力房地產估價高質量發展的探索與思考
觀點摘要：（1）高質量發展已成為當下的首要任務，房地產估價應用領域廣泛，需通過高質量估價助力宏觀調控、資源優化、市場效率提升及社會公平維護。（2）房地產估價面臨五大挑戰：數據資產的特征與場景化影響帶來評估難題；“好房子”的舒適主觀性、綠色智慧屬性對估價能力提出高要求；城市更新涉及產權復雜、政策依賴強等問題，增大估價難度；AI沖擊下需開發房地產估價垂類模型；估價需平衡中西理念、短期與長期、經濟性與民生保障等多重關系。（3）估價人才需具備跨學科綜合素養，通曉房地產、數據科學、環境科學、AI技術、法律等復合領域專業知識。（4）優化傳統估價方法，應融合經濟學分析方法與現代定量模型，采用人機協同評估模式。通過依托AI技術提升估價效率，同時輔助估價師進行特殊案例研判等處理復雜工作。（5）高校需對標行業發展需求，構建開放協同的育人生態，強化國際化培養導向，革新人才培養范式。通過踐行數字賦能、產教融合、多方聯動的培養模式，優化專業結構設置，增設數字資產評估、ESG評估等特色方向，培育高素質復合型估價人才。（6）建議中房學搭建溝通交流平臺，協同高校、科研機構與用人單位，厘清人才需求導向，構建行業終身教育體系，聯合開展重大課題研究，持續賦能房地產估價行業人才隊伍建設。
重慶市國土資源房屋評估協會會長 彭安緒
房地產估價“明碼標價”——為什么，是什么，怎么辦？
觀點摘要：（1）房地產估價行業面臨內卷、自律失效等生存困境，以《資產評估法》《價格法》為支撐的明碼標價制度，是破解行業難題的重要嘗試。（2）明碼標價制度的核心是化“潛規則”為“顯規則”。機構依運營成本、自身定位等自主定價（應不低于成本價）并向社會公開；行業協會不設指導價，僅為推行明碼標價制度搭建平臺。（3）明碼標價制度的推進路徑：一是循序漸進拓展覆蓋范圍，以個人貸款抵押評估為切入點，逐步延伸至對公抵押評估、司法評估等領域，最終實現評估業務全域覆蓋；二是深化行業聯動協作，聯合銀行業協會等行業組織開展專項調研，召開行業專題研討會，搭建信息共享機制，凝聚行業發展共識；三是精準攻克行業痛點，針對低價競爭等行業亂象，通過約談警示、自律懲戒等行業自律手段實施規范治理，同步向相關主體抄送風險提示，強化風險預判與防控；四是強化宣傳引導與成果轉化，相關舉措獲得政府部門、主流媒體及上級協會的認可與肯定，為制度落地營造了良好的行業環境與社會氛圍。（4）明碼標價制度的實施效果顯著，2025年第三季度重慶市估價報告平均收費止跌，制度在銀行業穩步落地，中國建設銀行、中國銀行、平安銀行等多家銀行已將明碼標價相關內容納入投標要求。（5）行業協會要積極應對困境，堅持“法無禁止皆可為”，在法定職責框架內拓展行業自律的深度與廣度；尊重市場規則，讓市場引導大中小機構有序發展；秉持“先入軌、后規范”理念，正視制度初期的不完善。（6）未來，將推進明碼標價制度升級版建設，同步提升評估質量；同時，加強跨省市行業聯動，擴大明碼標價實施范圍。
中房學副會長，清華大學土木水利學院院長 吳璟
推動融合數據資產的房地產評估
觀點摘要：（1）大數據與AI的融合既沖擊傳統評估業務，也為行業帶來新機遇，大型商用公用建筑的數智化轉型已相對成熟。（2）數據賦予房地產雙重價值：一是內部價值，為物業日常運營管理提供精準數據支撐，助力實現降本、提質、控險的核心目標；二是外部價值，提升資產信息透明度，降低投資者感知風險，為存量資產證券化提供有力支撐。（3）“實物+數據”的復合型房地產資產評估更易獲得市場與受眾認可：一是房地產的異質性特征，決定了數據資產與物業的不可分割性；二是相關數據多源于物業長期運營積累，其價值實現高度依賴與物業實體的深度耦合，二者有機協同方能充分釋放數據資產價值潛能。（4）從估值視角看，將數據賦能后的凈運營收益（NOI）及資本化率直接納入評估框架，相較于拆分評估數據資產與實物資產的模式，評估結果更精準、操作更簡便，更契合金融機構的實際業務需求。（5）推動融合數據資產的房地產評估，需從三方面推進：一是將房地產概念從“實物、權益、區位”三位一體拓展為“實物、權益、區位、數據”四位一體；二是強化技術支撐，加快數據資產界定、質量評價、價值評估相關標準研制；三是加大試點力度，推動復合型房地產資產評估實踐落地。
中房學副會長，全國人大代表、上海富申評估咨詢集團董事長 樊蕓
培育壯大新動能，拓展經濟增長新空間
觀點摘要：（1）新動能是新一輪科技革命和產業變革中形成的經濟社會發展新動力，其核心在于創新，主要從新技術、新產業、新業態、新模式維度推動經濟高質量發展，當前仍需擴大內需。以新需求引領新供給，以新供給創造新需求，同時探索提升供需適配性，通過優質供給更好滿足多元需求，拓展經濟增長新空間。（2）當前，房地產估價合法業務空間受到較大擠壓，行業甚至被排除在房地產投資信托基金（REITs）項目評估范疇之外，生存形勢愈發嚴峻。任何科技與產業革命，都必須借助金融的賦能才能實現規模化發展。為此，能否進入資本市場、依法開展底層資產為房地產的證券化評估業務，對房地產估價行業發展至關重要，需積極作為取得突破。（3）推動人工智能與估價行業深度融合，既是破解傳統估價效率低、精度差等難題的現實需求，更是行業在新格局下邁向高質量發展的必然路徑。
中房學副會長，永業行土地房地產資產評估有限公司董事長 潘世炳
多策疊加 推動房地產評估機構高質量發展
觀點摘要：（1）當前我國城市化已從高速增長階段轉向穩定發展階段，城市發展模式由大規模擴張轉向以存量提質增效為主。在存量提質增效領域的探索與實踐中，房地產估價行業存在諸多發展機遇。（2）助力行業高質量發展需夯實現金流業務根基，鼓勵傳統業務迭代升級，加快創新業務試點研發進程。當前房地產估價三大類核心業務中，征收評估與抵押評估業務量大幅縮減，低價競爭風險較高。除嚴控成本外，房地產估價機構更需積極拓展增收渠道，挖掘更多新型業務增長點。（3）當前評估行業挑戰與機遇并存，既要應對傳統業務增長壓力，更要緊跟房地產發展新模式、存量資產盤活等政策部署，拓展存量商品房收購、城市更新等業務，布局綠色低碳、數據資產等新領域，以全要素評估延伸全鏈條服務。（4）城市更新領域雖存在較多待解決的問題，但相關業務空間廣闊。此外，與城市更新相關的城市體檢、片區規劃等也均屬于重點拓展業務范疇。（5）要筑牢機構內部治理根基，堅持管人、管事、管思想，系統提升技術、市場、風控、文化、信息化的管理效能，切實推動行業高質量發展。
高力國際中國區董事總經理 鄧懿君
從合規披露到價值創造ESG重塑估值邏輯與服務新藍圖
觀點摘要：（1）ESG已成為全球房地產行業核心趨勢，IVS、RICS等國際準則明確要求ESG量化披露并形成強制約束，中國、歐盟等多國及地區持續強化合規監管，不同區域對ESG的內涵理解與執行標準存在差異。（2）ESG通過多路徑量化作用于房地產資產估值，核心體現在三方面。現金流優化維度，綠色認證建筑的租金與資產價值普遍高于非綠色資產，且可通過降低能耗實現成本節約、提升租戶穩定性；風險成本量化需聚焦未來3-10年的物理風險與轉型風險；折現率調整領域，歐洲市場已驗證，綠色建筑ESG合規可降低開發商成本與市場風險，進而提升資產價值。（3）綠色認證體系持續完善，碳資產與綠色金融構建協同賦能效應。綠色認證呈現建造與運營環節分離的發展趨勢，BREEAM等國際評估機構的評估范圍已延伸至多維度。碳資產運營已形成“排查—計算—核實—交易”的完整閉環，高力國際為平安不動產打造的全流程服務案例成效顯著；ESG達標可推動綠色貸款利率下浮，強化協同賦能效果。（4）數據應用能力已成為房地產估價行業核心發展趨勢。估價師需強化數據應用能力，向跨界復合型人才轉型，不僅須具備專業評估資質，還需掌握綠色低碳相關知識，深諳樓宇運營管理邏輯，從歷史核算轉向未來導向的風險定價與資產賦能。
瑞聯平臺創始人、深圳市世聯土地房地產評估有限公司執行董事 李娜
治以知行——以公司治理為核心驅動力實現估價機構高質量發展
觀點摘要：（1）存量房時代背景下，房地產估價機構普遍面臨一系列發展挑戰，主要體現在：市場空間收窄與收益增長承壓、市場競爭日趨激烈、專業人才供給與發展需求存在差距、數字化轉型進程中面臨技術適配與能力提升的挑戰、戰略定位與發展方向有待進一步明晰。（2）房地產估價機構高質量發展的核心目標：構建高效穩健的運營體系、輸出專業可靠的專業服務、客觀公正地揭示價值。（3）房地產估價機構高質量發展的核心內涵有四個維度：業務內涵延展、技術內涵深化、質量內涵嚴守、價值內涵升華。（4）公司治理優化的四大關鍵抓手：構建“股東會—董事會—經營層—風控層”分層決策機制，明確各層級權責邊界，重大決策集體審議；突破專業限制，吸納數據、規劃等跨界人才，建立“專業技術+數智化技能”雙軌培訓體系，適配新時代發展需求，完善激勵機制，實現核心人才與機構共成長；建立覆蓋全流程的質量控制體系，引入ISO9001質量管理體系規范業務操作，實行估價報告追責制，強化責任意識；構建自有房地產數據庫，形成長期競爭壁壘，開發智能評估系統，推動估值方式轉型升級，以數字化手段賦能管理決策與精細運營。
河南省房地產估價師與經紀人協會會長
河南宏基房地產評估測繪有限公司董事長丁金禮
中小估價機構高質量發展的緊迫性及實現路徑
觀點摘要：（1）房地產估價高質量發展是國家發展戰略的一部分，是行業發展大趨勢，機構若不適應行業發展要求會逐步被淘汰。（2）房地產估價活動具有固有風險性，易受委托人或相關當事人干擾，估價遵循的公正性與報告使用的利益性存在天然不可調和的矛盾，低質量估價報告案涉被查時風險很大，高質量估價才能使機構有效防范風險、做得長久。（3）房地產估價高質量發展應達到四項要求：一是傳統估價專業規范，估價質量及服務水平是衡量機構優劣的主要標準；二是行業研發創新能力能讓潛在市場需求及時得到估價服務；三是適應科技發展水平，建立不同層次的估價服務模式（包括AI應用、平臺詢價等）；四是在社會經濟發展中真正起到促進作用，具有一定公信力。（4）中小機構既要考慮當下生存，又要趕上高質量發展步伐，可針對性實施三項工作：提高完善傳統估價技術水平以防范風險；研究估價延伸服務以避開低效競爭；有條件的可開展估價創新以增強核心競爭力。
上海城市房地產估價有限公司董事長 王常華
新形勢下估價行業高質量發展的實踐探索
觀點摘要：（1）估價行業正處于由規模擴張向質量驅動轉型的關鍵階段。實現高質量發展，需從政策、專業、技術與服務拓展四個維度協同推進：堅持以政策為導向、專業為根基、數字為引擎、綜合服務為外延，構建融合發展、價值可持續的系統化發展路徑。（2）數字化轉型是驅動行業系統性變革的核心引擎，應堅持以實際業務需求為導向，構建覆蓋“規、建、管、用”全鏈條的數字平臺，推動數據融合更新與業務場景深度結合。實踐中可通過數字城市建設、產業賦能、鄉村與街鎮治理等路徑，全面提升估價服務的智能化、精準化與可持續運營能力。（3）ESG評價體系為估價行業融入國家戰略、拓展價值創造開辟了新路徑。應推動ESG從合規性評價向價值咨詢深化，將環境、社會與治理因素系統性納入資產全周期管理，助力項目獲取綠色金融支持，增強資產流動性與市場競爭力，最終實現從價值發現到價值創造的實質性跨越。
戴德梁行北區董事總經理 胡峰
從國際顧問公司業務看中國房地產估價市場“第二曲線”
觀點摘要：（1）國際五大行圍繞不動產產業鏈提供多元化服務，收入結構中物業管理、租賃、咨詢等業務占主導，資本市場業務占比有限，美國市場業務為其核心收入來源，大中華區業務占比相對較小，但印度市場增長迅速，值得中國企業關注。（2）中國房地產行業正經歷深度調整，開發投資占GDP比重從2014年的15%回落至2024年的6.2%，房地產增加值占GDP比重為6.27%，低于美國的12.83%，房地產對經濟的直接貢獻處于國際中等偏下水平，行業正從增量開發向存量運營轉型。（3）土地財政持續承壓，對地方財政構成較大壓力，行業面臨回款難、業務收縮等現實挑戰，企業需重新審視業務布局與風險控制。（4）存量資產交易成為新重點，全國大宗交易年均約3000億元，寫字樓、工業物流、長租公寓、數據中心等業態存在結構性機會，尤其一線城市的長租公寓和數據中心需求穩健，但寫字樓空置率上升、租金下滑，市場分化明顯。（5）房地產評估行業在REITs、大宗交易、融資評估等領域發揮關鍵作用，專業性和公信力受到市場認可，行業應堅持專業主義，積極參與政策標準制定，并拓展ESG、人工智能等新興服務領域，推動行業持續創新與人才培養。
深圳市國策房地產土地資產評估有限公司董事長 駱曉紅
以人為本 投資于人 人才驅動估價機構高質量發展
觀點摘要：（1）房地產估價行業正經歷從規模擴張向內涵式發展的深刻轉型，人才短缺與結構失衡已成為制約行業高質量發展的核心瓶頸。當前，必須徹底轉變觀念，將人才從“成本要素”重新定位為“戰略資本”，牢固樹立“以人為本、投資于人”的發展理念。這既是應對市場升級、客戶需求專業化的現實要求，也是貫徹落實國家人才強國戰略的必然選擇。（2）推動人才驅動發展，需在戰略層面進行系統性規劃與閉環式管理。一是明確人才發展目標，設立專項基金，構建“金字塔型”梯隊體系；二是打造覆蓋“選、用、育、留、評”全周期的人才管理機制，強化人崗匹配、職業發展、績效激勵與持續反饋；三是積極推動科技賦能，促進人才能力從信息處理向分析洞察與創新解決躍升，著力培養人機協同、跨界融合的復合型專業人才。（3）人才建設是一項需持續投入、長期推進的系統工程。機構應不斷優化組織治理，完善管理制度，加強績效評估與動態人才管理；主動順應人工智能等技術發展趨勢，拓展跨學科人才的培養與引進渠道。行業協會亦需發揮引領與紐帶作用，通過提升行業形象、健全職業標準、搭建交流平臺等措施，增強行業整體人才吸引力，共同推動人才隊伍素質提升，以高素質人才驅動估價行業實現高質量發展。
深圳市國房土地房地產資產評估咨詢有限公司董事長 楊麗艷
以“小切口”撬動“大市場”的專業升維
觀點摘要：（1）增量時代結束，存量時代到來，房地產估價行業必須從“紅海”拼價轉向“藍海”增值，把金融屬性減弱、資產與運營屬性凸顯的不良資產、閑置樞紐、老舊物業等作為新賽道，用“小切口”精準切入未被滿足的運營痛點，先幫客戶盤活、再幫資產增值。（2）“小切口”不是小項目，而是小入口做大服務。以不良資產盤活為例，跳出“估值—掛牌—流拍”老路，引入地方AMC、新項目公司兩類主體，以及債轉股、產業方現金+技術出資兩種模式的組合拳，一次性解決債務、產權、續建、招商全流程，從“出報告”升級為“出方案”，業務自然延伸到招商代理、物業管理費測算等方面。（3）房地產估價師沿著“估價師—資產醫生—長期健康顧問”的路徑升級，先為不動產做全面體檢，再開定制化藥方，再在漫長運營周期里動態監測、隨診調方，用專業黏性鎖定全生命周期顧問費用；同時主動擁抱AI，參考AI給出的答案，自己則專做AI做不到的定制化、整合式、陪伴式服務，讓行業在存量時代贏得尊嚴與溢價。
蘇州天元土地房地產評估有限公司執行董事 徐進亮
現行形勢下估價機構重點風險管理思考
觀點摘要：（1）當前，房地產估價行業處于轉型摸索階段，雖然高質量發展方向明確，但路途曲折，機構需將風險把控置于優先地位。（2）業務拓展方面，估價風險主要包括回扣風險、合同風險、公章管理風險以及職業道德風險。甲方或員工自擬合同常埋陷阱，須強制法務審核；公章集中保管、雙人用印、過程錄像，防止夾帶虛假報告；存量時代客戶先認“人品”再認“專業”，職業道德違規將被追責。（3）成本控制風險方面，重點關注經營成本風險、對外投資風險、降薪或裁員風險以及員工社保風險。在控制成本時，保持及時溝通與靈活調整，以保障生存與持續經營。（4）中小機構應避免盲目投資數字化、AI等領域，妥善處理社保銜接；人員管理方面，優化員工時需做好溝通與賠償，防范財務、行政等核心人員流失。（5）要注意協調內部外部關系，統一股東與核心骨干認識，避免機構分裂；按要求應對主管部門“雙隨機一公開”監管，嚴控分公司掛靠、加盟模式帶來的連帶風險。（6）機構需轉變經營模式，以利潤和生存為核心，穩步推進穩健運營與轉型發展。同時，引導員工跳出舒適區適配新業務，對無法適配的人員理性處理。
圓桌對話
主持人：
許 軍（「聯城行」首席創始合伙人，上海聯城房地產評估咨詢有限公司董事長）
對話嘉賓：
趙志菲（浙江省房地產估價師與經紀人協會會長）
楊 斌（上海百盛房地產估價有限責任公司總經理）
高喜善（北京首佳房地產土地資產評估有限公司董事長）
王云松（海南正理房地產資產評估測繪有限公司總經理）
李秀榮（廈門均達房地產資產評估咨詢有限公司董事長）
常忠文（安徽中安房地產評估咨詢有限公司總經理）
趙志菲：（1）當前房地產估價行業內卷嚴重，尤其是二三級估價機構生存壓力較大，具體表現為機構轉讓價值下滑、行業業績未達到合理規模水平等。（2）房地產估價行業高質量發展的核心是提升專業性與公信力，既要構建科學前瞻的業務體系，傳承好傳統業務與做好專精特新業務，也要建立規范透明的質量保障機制。（3）行業自律組織應從“自律管理者”轉向“生態構建者”，通過制定細化標準、推廣創新業務、維護會員權益、傳播行業價值等舉措，助力行業反內卷、促發展。
楊 斌：（1）高質量發展的核心是提升服務質量與行業認可度，當前傳統業務存在“低價競爭”“報告質量縮水”“專業積累不足”等痛點，新興業務的拓展需以專業認可度為支撐。做好市場分析、最高最佳利用價值分析等工作，可以為拓展新興業務奠定基礎。（2）為謀求高質量發展，行業需在以下方面發力：一是堅持傳統估價業務深耕與前沿業務探索雙向賦能發展；二是關注數字經濟與AI技術的應用，強化風險防控；三是行業組織推動涉稅評估技術規范落地，加大城市更新、征地補償等領域的業務指引的研究。
高喜善：（1）當前房地產估價機構發展，既要應對傳統業務的內卷，也要積極參與新需求的探索。傳統業務的核心訴求是高效、規范，新興業務則更加側重品質，需要估價機構提供深度咨詢。（2）傳統業務與新興業務需區別對待、差異化布局，傳統業務可作為現金流支撐，新興業務要加大資源傾斜，通過內部機制設計激發創新動力。（3）未來將聚焦業務結構調整，堅守傳統業務基本盤，瞄準城市更新等新需求持續發力，通過優化內部治理和突破核心業務，培育第二增長曲線。
王云松：（1）房地產估價行業高質量發展的核心關鍵詞是“技術”“品牌”和“質量”，其中“技術”是基礎，需要估價機構持續鉆研估價理論與方法；“品牌”是保障，企業可探索打造區域化品牌；“質量”是核心，報告質量與服務質量均要得到保障。（2）估價機構需要同等對待傳統業務與創新業務，在業務品質方面，均要做到盡善盡美。（3）信息化建設與人才培養需長期堅持。研發管理系統、建立數據庫需要投入大量資源。人才培養應注重企業文化賦能，通過設立基金、股權激勵、優化分配機制等方式留住和用好人才。
李秀榮：（1）三、四線城市及縣域房地產估價市場潛力巨大，估價機構通過深耕基層可實現業務突破。（2）AI技術是房地產估價師的助手而非替代者，AI可高效完成基礎工作，解放估價師精力，使其向咨詢師、整體解決方案提供者轉型。（3）真正的AI需要以資本、數據與落地場景等為支撐。未來，計劃加大力度招聘數字經濟專業年輕人才，以全新知識結構挑戰傳統評估模式。
常忠文：（1）阻礙房地產估價行業高質量發展的核心掣肘是專業技術人員綜合素質不高，現有人才隊伍難以適配新政策、新環境、新需求，行業對復合型人才的儲備不足。（2）目前多數中小估價機構仍未進入高質量發展階段，經營重心集中在業務來源與回款，人才培養長期投入不足。（3）建議中小估價機構降低發展期望值，適度收縮規模；組建由核心高層次人才構成的無考核壓力技術團隊，為未來業務突破儲備力量；薪酬向關鍵人才傾斜，留住可造之才。
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